III - APRECIAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
O Sr. Conservador do Registo Predial veio a lavrar provisoriamente por dúvidas o ato de registo pelo qual se pedia a conversão em definitivo do registo provisório de aquisição de um prédio urbano, entre outros, com fundamento em que os documentos apresentados para o efeito se encontravam inquinados dos seguintes vícios:
1. A procuração a rogo de M (...) - que não sabe assinar - contém um vício de forma, por incumprimento do disposto nos arts. 152º do Código do Notariado (CN) e do art. 373º, nº4, do CC, ou seja, por falta da menção de que o rogante confirmou o seu rogo no ato da autenticação;
2. No termo de autenticação do documento particular que formaliza o contrato de compra e venda não é mencionado que o autenticador tenha efetuado a leitura de tal contrato e explicado às partes o seu conteúdo.
O Juiz a quo deu como provados os seguintes factos, com interesse para a apreciação das questões em litígio:
A) ? No dia 20 de Abril de 2016, por documento particular, autenticado pelo impugnante, foi celebrado um contrato de compra e venda relativo ao prédio urbano, sito no lugar de (...), não descrito na conservatória do registo predial de Valença e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 00 (...) .
? No referido contrato consta:
" Primeiros Contraentes
B (...) e marido M (...), a qual outorga por si e na qualidade procuradora de procuradora, em representação de M (...) (...).
Segundo contraente
N (...)
Terceira contraente
M (...)
Quarta Contraente
C (...)
? Mais declararam os contraentes que " É celebrado o presente contrato de compra e venda, que se rege pelas cláusulas seguintes:
Primeira (objecto)
Pelo presente contrato os Primeiros e Segundo Contraentes, nas invocadas qualidades, vendem à Terceira Contraente, que o aceita, o prédio urbano(...) (sublinhado nosso).
Segunda (preço)
O prédio é vendido pelo preço de mil e quinhentos euros, que os Primeiros e Segundo contraentes, nas invocadas qualidades, já receberam e do qual dão a respectiva quitação."(...)
Sétima (Consentimento)
" A Terceira contraente presta o seu consentimento a seu cônjuge para o presente contrato de compra e venda."
B) ? No termo de autenticação (fls. 10), impugnante elenca e identifica as pessoas intervenientes no contrato e consignando que " os outorgantes apresentaram o documento em anexo que é um contrato de compra e venda, tendo declarado já o terem lodo e assinado e que o conteúdo do contrato exprime as sua vontades".
? A final, consigna que " o presente termo de autenticação foi lido e explicado aos signatários (...)".
C) Nos termos o art.º 73.º do CRP, foi concedido ao impugnante o prazo de 5 dias para suprir as seguintes deficiências:
? Rectificação da cláusula quarta do contrato de compra e venda, por existir dúvida qual o contraente que adquire o imóvel (terceira ou quarta).
? Do termo de autenticação não consta que o termo de autenticação foi lido e explicado, bem como o conteúdo do contrato, nos termos do art.º 46.º, n.o 1, al.l) do CN.
? Omissão da menção prevista no art.º 152.º do CN, ou seja que a rogante confirmou o seu rogo no acto de autenticação., suprimento que apenas poderá ser efetuado mediante ratificação.
D) O impugnante pela apresentação n.o 11 (...), em 28/4/2016, efetuou declarações complementares, em que peticiona a retificação do lapso de escrita.
1. Provisoriedade do registo por vício de forma por omissão de confirmação do rogo no ato de autenticação da procuração.
Encontra-se em causa o alegado incumprimento do disposto no nº2 do artigo 373º do Código Civil (CC) e do artigo 152º do Código do Notariado (CN), tão só, na parte em que exigem que o rogo seja confirmado perante o notário.
Dispõe o artigo 373º, nº4 do CC: "O rogo deve ser dado ou confirmado perante o notário, depois de lido o documento ao rogante".
A tal respeito, dispõe o artigo 154º CN:
1 - A assinatura feita a rogo só pode ser reconhecida como tal por via de reconhecimento presencial e desde que o rogante não saiba ou não possa assinar.
2 - O rogo deve ser dado ou confirmado perante o notário, no próprio ato do reconhecimento da assinatura e depois de lido o documento ao rogante.
Por sua vez, dispõe o artigo 152º CN quanto à autenticação dos documentos particulares assinados a rogo, sob a epígrafe "Requisitos Especiais":
"Se o documento que se pretenda autenticar estiver assinado a rogo, devem ainda constar do termo de autenticação, o nome completo (...) e a residência do rogado e a menção de que o rogante confirmou o rogo no ato de autenticação".
O Apelante alega mostrar-se cumprida tal formalidade, ao ter-se feito constar no termo de autenticação que "A outorgante declarou que, para fins de autenticação, apresenta esta procuração que diz haver lido e aposto a sua impressão digital, por a não poder assinar, sendo assinada a seu rogo por A (...)".
O Conservador, depois de fazer apelo à necessidade de cumprimento das formalidades impostas pelos citados arts. 373º, nº4, do CC, e 152º CN, carateriza, pela seguinte forma, o vício que aponta à procuração junta e que instrui o pedido de registo respeitante ao ato de compra e venda:
"No caso em apreço a única menção constante do termo de autenticação é, como bem referiu o impugnante, de que a rogante "declarou para fins de autenticação, apresenta esta procuração que diz haver lido e aposto a sua impressão digital, por não a poder assinar, sendo assinada a rogo por...". Como se verifica do teor do texto, não há confirmação do rogo, mas sim a designação do terceiro que a assina. O impugnante ao afirmar, de forma algo inusitado no articulado (em 13º) que a referida declaração feita pela rogante na sua presença e tendo posto a sua impressão digital" é a confirmação da rogante do ato da autenticação, pretende que se interprete e complete o documento no sentido de que a rogante confirmou implicitamente o rogo. Mas tal não é possível por a lei exigir, como vimos, que conste do termo que autentica o documento particular, de forma expressa e inequívoca, a menção de a rogante ter confirmado o rogo no ato da autenticação.
Da leitura de tal fundamentação extrai-se que, dos dois requisitos impostos pelo artigo 373º CC - i) que o documento seja lido ao rogante; ii) que o rogo seja dado ou confirmado na presença do notário -, apenas o segundo constituiu fundamento ou motivo para a provisoriedade do registo.
Como observa Adriano Vaz Serra (1) , podendo questionar-se se é necessário que o rogado assine na presença do notário e que este o ateste, determinando o artigo 165º, nº1 do Código do Notariado de 1935 (atual artigo 152º) que o rogo deve ser dado ou confirmado perante o notário, afigura-se claro que o documento pode ser assinado fora da presença do notário, bastando que depois, perante este, o rogante confirme ter a assinatura sido feita a seu rogo.
Ou seja, desde que o subscritor/rogado confirme na presença do autenticante que a assinatura a rogo foi efetivamente nele aposta a seu pedido e que o autenticante faça constar tal declaração do documento de autenticação, encontrar-se-á cumprida tal formalidade.
Ora, no caso em apreço, o Solicitador/recorrente fez constar do documento de autenticação a seguinte menção:
"A outorgantedeclarou que, para fins de autenticação, apresenta esta procuraçãoque diz haverlido eaposto a sua impressão digital, por a não poder assinar,sendo assinada a seu rogo por A(...).
Lida tal declaração não se nos suscita qualquer dúvida de que, através dela, a rogante M (...) está a dizer claramente que:
1. leu a procuração;
2. nela apos a sua impressão digital;
3. a mesma foi assinada a seu rogo (ou a seu pedido) por A (...)
É certo que no documento de autenticação não recorreu à expressão "confirmo" o rogo, mas declarar que a procuração foi assinada "a seu rogo" significa exatamente a mesma coisa.
A formalidade prevista no artigo 152º do CN (e no artigo 373º CC) tem-se assim por cumprida.
Quando à decisão proferida pelo juiz a que, no que respeita a tal motivo de provisoriedade do registo, não se atinge qual o exato alcance da irregularidade aí apontada à procuração, parecendo apontar para um vício que não coincidirá com motivo de determinou a provisoriedade por dúvidas:
"Do termo da autenticação (fls. 13 e 14) não consta que o rogante tenha confirmado o rogo depois de lido o documento particular. Aliás, o termo de autenticação termina com a declaração de que «O presente termo de autenticação foi lido e explicado aos signatários, devendo, de seguida, ser obrigatoriamente depositado eletronicamente".
Ou seja, aparentemente, o vício imputado pelo juiz a quo consistirá na circunstância de não resultar do documento de autenticação que a procuração tenha sido lida à respetiva subscritora a rogo antes de a mesma ter confirmado o seu rogo.
Ora, embora tal formalidade também seja referida no artigo 373º do CC, não era esta a irregularidade que se encontrava em questão nem ela surge como referida no despacho do Conservador que determinou a provisoriedade por dúvidas do registo em questão.
2. Omissão, no documento de autenticação do documento que formaliza o contrato de compra e venda, da menção de ter explicado às partes o conteúdo do documento particular.
O Conservador invocou ainda um outro motivo para a provisoriedade por dúvidas - a ausência da menção de ter sido efetuada a leitura do contrato de compra e venda e a explicação do seu conteúdo pela entidade autenticadora às partes, nos termos dos arts. 46º, nº1, al. l), in fine, 50º, nº3, 151º, nº1, al. a) do CNm e 24º, nº1, do DL 116/2008.
A decisão recorrida veio confirmar a verificação de tal motivo de provisoriedade, com a seguinte fundamentação:
Quando o documento particular assinado pelas partes é apresentado à entidade autenticadora para autenticação, deverá esta apreciar os requisitos de validade do acto. Não se afigurando ser essencial a leitura do documento, que até pode ser dispensada, não constando tal menção do termo de autenticação não afecta a sua validade, mantendo-se a suficiência registral do título.
Todavia, é necessário que a entidade autenticadora explique às partes o conteúdo do documento por elas assinado, sendo requisito legal essencial - para a suficiência registral do título - impõe-se, assim, a explicação do conteúdo do documento particular - por forma a que os outorgantes fiquem a conhecer com precisão o significado e os efeitos do acto - e a sua menção no termo de autenticação, conforme obriga o art.º 46.º, n.o 1 al. l), " in fine".
Resultando do termo de autenticação que não consta tal menção, deverá tal omissão ser suprida por aditamento, (vd. Parecer 72/2009 STC-CT), pelo que neste conspecto, haverá a impugnação que ser julgada improcedente."
Por sua vez, o apelante insurge-se contra tal entendimento, defendendo, e desde já se adiantando, sem razão, que não tendo o titulador qualquer intervenção no documento particular semente confirma a vontade das partes quanto ao conteúdo do documento, reduzindo-o a escrito através do documento de autenticação e aí sim, deve ler e explicar o conteúdo do termo de autenticação.
A questão em apreço passa, assim, por determinar se o autenticador tem somente de explicar às partes o conteúdo do termo de autenticação, como acontece com os documentos de autenticação em geral, ou se, encontrando-se em causa a autenticação de documentos particulares que titulem atos sujeitos a registo, o autenticador tem ainda de explicar aos outorgantes o próprio sentido do ato formalizado pelo documento particular.
O Dec-Lei no 116/2008, de 30-12, veio permitir o recurso à modalidade de documento particular autenticado submetido a depósito eletrónico como meio de formalização dos factos jurídicos respeitantes a imóveis enumerados nas alíneas a) a g) do artigo 22º.
Ao permitir que atos, que anteriormente eram reservados à celebração por escritura pública, pudessem igualmente ser titulados por documento particular autenticado, o legislador veio acrescentar ao tradicional documento particular autenticado alguns requisitos adicionais tendo em vista a manutenção da segurança jurídica que, pela sua natureza estes atos exigem, entre os quais destacamos os seguintes:
a) quando titulem atos sujeitos a registo predial, devem conter os requisitos legais a que estão sujeitos os negócios jurídicos sobre imóveis, aplicando-se subsidiariamente o Código do Notariado (artigo 24º, nº1);
b) o titulador deve assegurar-se do integral cumprimento das obrigações fiscais - art. 25º;
c) a obrigatoriedade de o titulador proceder ao arquivo dos originais dos documentos particulares autenticados, bem como dos documentos que o instruam e que não conste de arquivo público - art. 24º, nº6 e art. 4º, nº1 da Portaria no 153/2008, de 30 12;
d) depósito eletrónico do documento particular autenticado, bem como dos documentos que fiquem arquivados, do qual depende a validade do documento particular autenticado - art. 24º, nº2;
f) as mesmas obrigações impostas ao titulador de verificação, comunicação ou participação nos atos como se fossem celebrados por escritura pública - art. 23º, nº3.
Distinguindo-se três momentos na formação deste título - um primeiro momento em que o documento particular é outorgado e assinado palas partes, um segundo momento em que o documento é apresentado à entidade autenticadora para autenticação e um terceiro momento em que o documento particular e os documentos que o instruíram e que devem ficar arquivados devem ser depositados na plataforma eletrónica - a "função autenticadora" dos documentos particulares que titulem os atos elencados no artigo 22º é bem mais exigente e exauriente do que aquela que é exercida na autenticação dos demais documentos particulares (2) .
Segundo a alínea l) do artigo 46º do CN (aplicável aos termos de autenticação por força do artigo 151º CN) do termo de autenticação deve constar a menção de haver sido feita a leitura do instrumento lavrado, ou de ter sido dispensada a leitura pelos intervenientes, bem como a menção da explicação do seu conteúdo.
Tal norma importa que o instrumento seja lido aos intervenientes na presença de todos.
E, segundo o nº2 do artigo 150º CN, apresentado o documento para fins de autenticação, o notário deve reduzir este a termo.
A entidade que lavra o termo de autenticação não tem de proceder à leitura do documento particular aos interessados (3) - tendo sido redigido e subscrito por estes (ao contrário da escritura pública), presume-se que leram o seu conteúdo -, apenas lhe impondo que proceda à leitura em voz alta do termo de autenticação, a não ser todos os interessados declarem que dispensam a sua leitura.
A entidade autentificadora deverá no momento da autenticação apreciar os requisitos da validade do ato, devendo recusara autenticação do documento se o acto nele "incompletamente titulado" for nulo (art. 173º, nº1, al. a), CN), ou se tiver sido violada norma imperativa que no momento da autenticação não possa ser observada (v.g., norma atinente ao princípio da legitimação). Assim como deverá advertir as partes se o ato for anulável ou ineficaz (art. 174º CN).
Como é sustentado no Pº R.P. 67/2009 STJ-CT, o art. 174º exige à entidade autenticadora que explique às partes o próprio conteúdo do documento (apenas) por ela assinado, e não apenas o conteúdo do termo de autenticação, como no "vulgar" termo de autenticação.
Também David Martins Lopes de Figueiredo assume a posição de que a explicação a dar pelo autenticador não deverá ser apenas do conteúdo do termo de autenticação mas do próprio documento particular e do termo de autenticação.
Fazendo recair sobre a entidade que procede à autenticação a função de fiscalização dos requisitos legais a que estão sujeitos os negócios jurídicos sobre imóveis e as formalidades previstas no Código do Notariado, incumbe-lhe certificar-se da capacidade e legitimidade das partes, qualidade e poderes de eventuais representantes, situação do imóvel no registo, situação matricial, normas do loteamento, de habitabilidade, da ficha técnica de habitação, dos direitos legais de preferências, do cumprimento de normas fiscais, entre outros.
Ou, como se afirma no Pº R.P. 84/2009 SJC-CT (4) , se o ato lavrado por escritura pública (com os efeitos previstos no art. 22º) se distingue daquele que é formalizado por documento particular autenticado, desde logo, por ser o notário e não as partes a redigir o documento, os pressupostos e os requisitos legais especiais demandados pelo tipo negocial e pela natureza dos bens envolvidos têm, num caso e noutro, de ser observados pela entidade tituladora: o notário, no caso da escritura pública ou qualquer outra entidade que autentique o documento particular. A essa entidade tituladora competirá fiscalizar a titularidade do ato (arts. 173º/1 e 174º do CN) e verificar, comunicar e participar com o mesmo grau de dever imposto ao notário quando o ato seja praticado por escritura pública.
"A explicação deve abranger o conteúdo do ato, ou seja, do documento particular autenticado no seu todo, e das suas consequências legais. (...). A explicação deve abranger não só o significado do ato como também o correspondente alcance e efeitos, quer em relação às partes quer a terceiros, competindo ao titulador realizá-la em termos facilmente acessíveis ao entendimento dos intervenientes, e que bem os elucidem sobre as consequências do ato titulado com a sua intervenção. (...) Há de abranger certamente a informação aos intervenientes da obrigatoriedade que sobre a entidade tituladora impende de promover o correspondente registo (...). Há de abranger ainda a explicação de que os originais do documento particular autenticado e dos documentos que o instruam, que não foram apenas exibidos e não constem do arquivo público, ficam arquivados, dos quais, conjuntamente com o documento particular autenticado, será efetuado pela entidade autenticadora o depósito no arquivo público constante da plataforma eletrónica www.predialonline.pt, e que a validade do documento particular está dependente desse registo. (...) Informará também as partes de que todas a comunicação ou participação relacionada com a prática do ato, nomeadamente à Autoridade Tributária, serão efetuadas pela entidade autenticadora (...) (5) ".
A entidade autenticadora, inter alia, deve apreciar a legalidade formal e substantiva do ato, explicar e consignar a explicação às partes do conteúdo do próprio documento particular, obter a confirmação do conteúdo particular na presença de todos os intervenientes, efetuar o depósito eletrónico e aí fazer constar que para que o procedimento de titulação do negócio jurídico fique completo falta o depósito eletrónico, que é condição de validade da autenticação, e qual a data para se proceder a tal depósito (6) .
Assim configurado o dever de explicação e informação a cargo da entidade autenticadora, ter-se-á de concluir que a mera aposição, no documento de autenticação, da menção de que "os outorgantes apresentaram o documento em anexo que é um contrato de compra e venda, tendo declarado já o terem lido e assinado e que o conteúdo do mesmo exprime as suas vontades", é notoriamente insuficiente para considerar cumprido o dever de explicação do conteúdo e dos seus efeitos do documento particular por esse meio autenticado.
A apelação será de proceder, tão só, em parte.